Operatorzy instytucjonalni oddali w 2023 r. rekordową liczbę mieszkań na wynajem. To jednak wciąż za mało, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe w Polsce.
Według danych z raportu JLL „PRS & PBSA Market in Poland” miniony rok był rekordowy pod kątem oddanych mieszkań w ramach najmu instytucjonalnego. Zasoby PRS w Polsce wzrosły w 2023 r. o prawie 5,2 tys. lokali. Choć obecne w Polsce jest ponad 16 tys. mieszkań w sektorze najmu instytucjonalnego, to wciąż stanowi to zaledwie nieco więcej niż 0,1% zasobów mieszkaniowych.
„W sektorze instytucjonalnym obserwowaliśmy falę nowych inwestycji wchodzących na rynek. Rok 2023 był rekordowy – operatorzy instytucjonalni rozpoczęli wynajem prawie 5,2 tys. nowych lokali. Potrzeba jednak setek tysięcy dodatkowych mieszkań, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków w największych miastach.” – wyjaśnia Paweł Sztejter, head of Living Investments, Poland, JLL.
Zobacz także: Ceny mieszkań w Polsce mają jeszcze potencjał do wzrostu, a ewentualna korekta może nastąpić dopiero w przyszłym roku
PRS w Polsce rośnie, ale wciąż zbyt wolno
Jak wskazuje raport firmy JLL, szacuje się, że deficyt mieszkań w Polsce wynosi obecnie 1,5 mln lokali (obecnie w całym kraju jest 15,3 mln mieszkań). Tylko w największych miastach brakuje blisko 0,5 mln jednostek, a w tej licznie nie uwzględniono imigrantów z Ukrainy. Jednak warto wiedzieć, że obecnie nasz kraj zamieszkuje około 1 mln naszych wschodnich sąsiadów, a zależenie od przebiegu wojny, ta liczba może się zwiększyć.
Pomimo różnych zawirowań na rynku mieszkaniowym w Polsce, inwestorzy PRS zakończyli 2023 r. z ponad 16 tys. mieszkań na wynajem, z których około 30% to nowe wprowadzenia (z 2023 r.). Znakomita większość inwestycji powstała w granicach największych polskich miast, szczególnie w Warszawie. Co nie jest zaskoczeniem, biorąc pod uwagę, że zasoby PRS w Warszawie stanowią 50% całkowitych zasobów.
Źródło: Raport „PRS & PBSA Market in Poland”, JLL
Plany segmentu PRS
Plany inwestorów są ambitne, tylko w tym roku ma zostać wprowadzonych kolejnych 7,5 tys. mieszkań w 30 projektach. Eksperci JLL uważają, że w ciągu najbliższych 3 lat rynek PRS w Polsce wzrośnie ponad dwukrotne, w efekcie dysponować będzie 40 tys. mieszkań na wynajem.
Źródło: Raport „PRS & PBSA Market in Poland”, JLL
Szczególne atrakcyjne dla inwestorów instytucjonalnych są lokalizacje położone blisko centów miast albo bardzo dobrze skomunikowane, szczególnie ze szkołami wyższymi oraz dzielnicami biurowymi.
Inwestorzy szczególną uwagę zwracają na Warszawę, dużym zainteresowaniem cieszy się Mokotów, ze względu na bliskość „Mordoru”. Ta lubiana dzielnica ma już 9 aktywnych projektów, a kolejne 4 są w budowie. Co prawda, koszty najmu w ramach PRS w tym rejonie są wyższe od prywatnych ofert, ale trzeba pamiętać, że najem instytucjonalny niesie za sobą wiele korzyści. Mieszkania są w bardzo dobrym standardzie, a operatorzy nie mają problemu ze zwierzętami czy dziećmi.
Tańszy najem od funduszu? Analiza JLL dotycząca mokotowskiego rynku wskazuje, że niekoniecznie tańszy. Oczywiście, trzeba brać pod uwagę fakt, że tamtejsze mieszkania oferowane w ramach PRS są pewnie względnie nowe i dobrze utrzymane. #najem #nieruchomości #PRS #REIT pic.twitter.com/sabSAHTeOa
— Andrzej Prajsnar (@AndrzejPrajsnar) May 14, 2024
Zobacz także: Ceny mieszkań w Polsce mocno wzrosły. NBP podało najnowsze dane transakcyjne za 1 kwartał 2024 roku
Segment mieszkań studenckich wpada w oko inwestorów
Raport JLL wskazuje, że inwestorzy coraz chętnej przyglądają się segmentowi mieszkań studenckich, a konkretnie akademikom. Jest to logiczne następstwo rosnącej liczby studentów w Polsce. Prognozy wskazują, że do końca dekady liczba studentów wyniesie 1,4 mln (obecnie około 1,2 mln). Ta rosnąca liczba będzie wymagała zaspokojenia popytu. Warto w tym miejscu wspomnieć, że w deficyt łóżek w Polsce jest 6 co do wielkości w Europie. Najgorzej jest w Warszawie, która jest najchętniej wybieranym miastem studenckim.
Źródło: Raport „PRS & PBSA Market in Poland”, JLL
„W Polsce jest tylko około 115,3 tys. miejsc w publicznych akademikach. Oznacza to, że tylko 9 proc. studentów w Polsce może mieszkać w takich akademikach. W zależności od miasta, wskaźnik ten waha się między 5-15 proc. Spośród największych polskich miast, najgorszy wskaźnik liczby łóżek przypadających na jednego studenta (w akademikach publicznych) występuje w Warszawie (4 proc.), która jest najczęściej wybieranym miastem do studiowania. Brak łóżek w publicznych akademikach jest jedną z przyczyn wzrostu liczby akademików PBSA w Polsce. Inne czynniki to złe warunki w istniejących akademikach lub brak w nich pojedynczych pokoi. Co więcej, choć polski rynek najmu prywatnego utorował drogę do powstania sektora PBSA, brakuje na nim małych mieszkań dedykowanych studentom” – ocenia Krystyna Pietruszyńska, dyrektor w Dziale Inwestycji Mieszkaniowych, JLL.
Raport wskazuje, że na początku roku w ramach PBSA było w Polsce 14 tys. łóżek dla studentów, w realizacji pozostawało 7 tys. Trudno jest zdobyć miejsce w publicznym akademiki, szczególnie dla studentów zagranicznych, wskaźnik ten wynosi 13%. dla porównania w UK czy Hiszpanii to kolejno, 64% i 55%. W efekcie studenci muszą szukać mieszkań w ramach najmu mieszkań.
Podobnie, jak w przypadku innych nieruchomości, obserwowany jest wzrost czynszów w prywatnych akademikach, w ciągu roku w 6 największych miastach średnio o 13%.
Co ciekawe, pomimo wzrostu czynszów, średnio o 8% w Poznaniu , 9% w Łodzi, 16% w Trójmieście czy 18% w Warszawie, projekty instytucjonalne obserwują wysoki wskaźnik obłożenia (nawet 97%).
Popy jest, należy go zaspokoić.
