Rynek nieruchomości był specyficzny i nie łatwy. Według danych BIG DATA Rynekpierwotny.pl łączna sprzedaż nowych mieszkań na 7 największych rynkach w Polsce spadła o 35%. Deweloperzy swoją ofertę kierowali głównie od zamożnych gotówkowych klientów.
Według danych ekspertów z portalu Rynekpierwotny.pl sprzedaż nowych mieszkań w 2022 r. spadła o 35%. Duża część z nich zamroziła nowe inwestycje, albo kończy tylko te zaczęte. W minionym roku deweloperzy w dużej części kierowali produkty do zamożniejszych klientów gotówkowych, w związku z tym wzrósł udział drogich i bardzo drogich mieszkań, a przez to cena za mkw.
Zobacz także: Silny rynek pracy, poluzowanie kryteriów kredytowych i program Pierwsze Mieszkanie może zwiększyć popyt na nieruchomości w 2023 - wynika z analiz
Mały popyt na kredyty mieszkaniowe
Pomimo, że Biuro Informacji Kredytowej (BIK) nie podało jeszcze danych za grudzień 2022 r., to i tak banki udzieliły 127,2 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o połowę mniej niż w analogicznym okresie 2021 r. Te dane udowadniają nam, jak zależne są od siebie rynek mieszkaniowy i hipoteczny. Ostatni raz, tak słabe wyniki podaży kredytów hipotecznych obserwowaliśmy w momencie przystąpienia do Unii Europejskiej. Co ciekawe, więcej udzielanych kredytów było w czasie największego kryzysu w 2008 roku, bowiem 314 tys.
Na ten stan wpłynęło kilka czynników, od zacieśniania polityki finansowej przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP), przez rekomendację S wprowadzoną w kwietniu przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), która zaostrzyła kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. Dla zobrazowania efektu, w marcu 2022 r. udzielono ponad 18 tys. kredytów mieszkaniowych, z kolei w listopadzie zaledwie 6,6 tys.
Mały popyt na mieszkania
Ostatnie dwa miesiące do wyraźny spadek w sprzedaży nowych mieszkań w Polsce. Pomimo, że po wyraźnym spadku w czerwcu ubiegłego roku, wskaźniki nieśmiało rosły. Według grudniowych danych Rynekpierwotny.pl w 7 największych miastach Polski sprzedaż nowych wyniosła 1,8 tys. lokali mieszkalnych. W stosunku do listopada to spadek o 32%. Jednak jak podkreślają eksperci, w każdym mieście jest inaczej i wciąż są to statystyczne dane.
„Mówimy tu jednak o zagregowanych danych. W każdym z miast sytuacja jest bowiem inna. Przykładem może być miasto Gdańsk, w którym deweloperzy zawarli 262 umowy deweloperskie, czyli „tylko” o 8% mniej niż w listopadzie. Natomiast w Katowicach, Łodzi, a zwłaszcza w Poznaniu grudniowa sprzedaż była mniejsza o 50-60%. W 2022 r. sytuacja popytowa przypominała roller coaster.” – napisano w raporcie.
Zgodnie z raportem deweloperzy w całym 2022 r. sprzedali, w analizowanych miastach, 32,7 tys. mieszkań, to aż o 35% mniej niż w 2021 r. Warto jednak pamiętać, że 2021 r. był z kolei rekordowy pod kątem sprzedanych mieszkań.
Rozbijając te dane na części pierwsze, rocznie najmocniej popyt zmalał we Wrocławiu, bo aż o 43%, w Gdańsku o 38% oraz w stolicy Polski, Warszawie o 34%. Co ciekawe w IV kw. ub.r. przyniósł wzrost sprzedaży. Z kolei w ostatnim kwartale roku chęć na własne M2 spadła w Warszawie, Gdańsku, Poznaniu i stolicy Śląska, Katowicach.
Zobacz także: Kryzys w budowlance. Rozpoczęte budowy - spadek o 25% rok do roku w okresie od stycznia do października 2022
Ceny mieszkań nie przestały rosnąć
Pomimo, że zmalał popyt zarówno na kredyty mieszkaniowe, jak i mieszkania, pomimo że sprzedaż mieszkań też kulała, to o cenach mieszkań nie możemy tego powiedzieć. Dlaczego? A dlatego, że przez większą część roku m.in. rosły koszty budowy. Po drugie deweloperzy zręcznie obniżali podaż, głównie by uniknąć zaostrzenia konkurencji cenowej. Po trzecie zacieśnianie polityki pieniężnej wpłynęło na ograniczenie popytu.
W związku z powyższym deweloperzy w dużej mierze mogli liczyć głównie na inwestorów gotówkowych, który kupowali z myślą o wynajmie lub poprawie warunków mieszkaniowych. I na to deweloperzy znaleźli odpowiedź i wprowadzali na rynek mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach oraz o wysokim standardzie, w efekcie czego również wyższej cenie. W rezultacie wzrost średnich cen nominalnych metra kwadratowego w 2022 r. wzrósł od 9% do 17%.
Nie zapominajmy o strukturze cen oferowanych lokali mieszkalnych. Ubyło mieszkań najtańszych, przybyło drogich i bardzo drogich, więc średnia wzrosła. Zaskoczeniem może być natomiast tempo w jakim rosła średnia cena nominalna.
„Zaskakujące było tempo, w jakim poszła w górę poprzeczka cenowa. Widać to m.in. po tym, jak dramatycznie szybko kurczyła się w największych miastach oferta mieszkań w ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. Np. w Poznaniu udział lokali w cenie nie przekraczającej tego pułapu zmniejszył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 25% do 4%, a w Łodzi – z 52% do 31%.” – możemy przeczytać w raporcie.
Na wszystkich analizowanych rynkach wzrósł procent mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł/mkw. Rok wcześniej w Łodzi takich mieszkań nie było w ogóle, teraz to już 7% rynku. Podobnie było we Wrocławiu, w którym odsetek wspomnianych mieszkań wzrósł z 18% do 40%.
Warto podkreślić, że w minionym roku ceny mieszkań realnie potaniały bo ich ceny rosły wolniej od inflacji. Dodatkowo, pod koniec roku ceny ofertowe się ustabilizowały, a transakcyjne spadły. Dlaczego? Ponieważ wielu deweloperów zdecydowało się wprowadzić atrakcyjne rabaty oraz bonusy, które zachęcały do zakupu.
Deweloperzy ograniczyli podaż mieszkań
Miniony rok, jak już wielokrotnie pisaliśmy, przyniósł znaczne ograniczenie aktywności firm deweloperskich. Obserwowaliśmy je w Łodzi (-30%), Poznaniu (-19%), ale również Krakowie i Warszawie, kolejno -19% i -17%. Biorąc te wszystkie dane, w 7 największych miastach Polski deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o 14% mniej mieszkań niż przed rokiem, czyli 35,5 tys.
Koniec roku odwrócił sytuację w Krakowie, gdzie podaż wzrosła o 4%. Z kolei w IV kw. podaż spadała o około 10% w Gdańsku i Wrocławiu. Mniejszą ofertę zaobserwowaliśmy również w Warszawie, Łodzi, Poznaniu i Katowicach.
Zakończymy pozytywnym akcentem, ponieważ nie można nie wspomnieć, że w większości z analizowanych miast wybór mieszkań jest większy niż rok wcześniej.
„Potencjalnych nabywców powinna ucieszyć wiadomość, że w większości analizowanych miast wybór mieszkań wciąż jest większy niż przed rokiem, np. w Gdańsku aż o 32%. Z kolei w Warszawie mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 14%, a we Wrocławiu – o 7%. Jednak w Łodzi oferta mieszkań skurczyła się o 7%.” – napisali eksperci portalu Rynekpierwotny.pl w raporcie.
