W wyniku post-pandemicznych trendów oraz dalszego, intensywnego rozwoju e-commerce odnotowaliśmy w Polsce kolejny silny rok na rynku magazynowym.
W odpowiedzi na duże zainteresowanie powierzchnią magazynową obserwowaliśmy również wzmożoną aktywność deweloperów. Te czynniki doprowadziły do historycznie najlepszego wolumenu zrealizowanych projektów (3,3 mln mkw powierzchni), ale również do spadku czynnika pustostanów (4,4%) w 2021 r.
Zobacz także: DataConsult to grupa ponad 60 informatyków znających się na logistyce, która produkuje własne rozwiązania IT - CEO Ryszard Pytel
Rynek magazynowy na fali wznoszącej
Według raportu „Review 2021 & Outlook 2022 Rynek nieruchomości komercyjnych” przygotowanego przez Knight Frank, branża magazynowa jest jedną z najszybciej rozwijających się w Polsce.
Zgodnie z danymi z raportu, pod koniec grudnia ub.r. zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły 24,1 mln mkw. powierzchni. Wśród głównych zainteresowanych magazynami są firmy logistyczne i e-commerce, ale również firmy produkcyjne i sieci handlowe.
„W wyniku wzmożonego popytu ze strony sektora e-commerce uwagę deweloperów przyciągają zarówno grunty w pobliżu dróg szybkiego ruchu przeznaczone pod obiekty BTS, jak i grunty w okolicach dużych miast, na których powstają projekty dedykowane obsłudze tzw. ostatniej mili oraz magazyny miejskie SBU (tzw. Small Business Units)” – czytamy w raporcie.
Sektor magazynowy beneficjentem pandemii COVID-19
Pandemia, która doprowadziła do intensywnego rozwoju branży e-commerce, wyraźnie przyspieszyła trendy na rynku magazynowym, które obserwowaliśmy od 2015 roku.
W samym 2021 r. podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej wzrosła o 3,3 mln mkw.
„W 2021 roku podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej wzrosła o ponad 3,3 mln m2 zwiększając całkowite zasoby polskiego rynku o ponad 12%” - podkreślono w raporcie.
Wolumen roczny jest historycznym wynikiem w sektorze magazynowym.
Największym obszarem koncentracji pozostaje Warszawa
Obszarem, w którym obserwujemy największą koncentrację powierzchni magazynowej, pozostaje Warszawa i jej okolice, wokół której jest 5,4 mln mkw powierzchni, co stanowi ponad 20% całkowitej podaży. Ale można już zaobserwować zmianę trendu na korzyść innych rynków.
„Jednak udział stołecznego rynku systematycznie zmniejsza się na korzyść pozostałych rynków „wielkiej piątki” oraz obszarów rynków wschodzących” – napisano w raporcie.
Znaczny przyrost nowej podaży odnotowano w ostatnim roku w okolicach Górnego Śląska, Warszawy, ale również regionów wschodnich polski.
„Największe wielkoformatowe projekty ukończone w 2021 roku to m.in.: Panattoni BTS Świebodzin (203.000 m2) dla Amazon, GLP Lędziny Logistics Centre (111.500 m2), Panattoni BTS dla DHL (107.000 m2) w Żernikach pod Poznaniem oraz Hillwood BTS Rokitno (78.200 m2) dla ID Logistics” – wymieniono w raporcie.
Zauważalnie rośnie również aktywność najemców, wolumen zawartych transakcji w ubiegłym roku wyniósł 7,1 mln mkw powierzchni. Jeśli porównamy ten wynik z rokiem 2020, to jest to wzrost rzędu 36%.
Stawki miesięczne w 2021 r. utrzymywały się stabilnie we wszystkich regionach Polski. W okolicach Warszawy wzrosły średnio o 4,00-5,25 Euro za mkw per miesiąc. W największych regionach poza Warszawa są to wzrosty na poziomie 2,60-4,30 Euro za mkw. Na rynkach wschodniej polski podwyżki wyniosły 3,50 do 3,80 Euro za mkw.
Zobacz także: Po mieszkaniach i parkach handlowych czas na magazyny. Nowy obszar rynku nieruchomości przyciąga coraz więcej inwestorów
Pozytywne perspektywy dla dynamicznego rozwoju
Od 2020 r. polski sektor magazynowy budzi ogromne zainteresowanie inwestorów i funduszy zagranicznych, ulokowali oni już w aktywach 3 mld EUR. A już rok w 2021 r. kapitał ten wzrósł o 15% względem całego 2020 roku.
„W 2021 roku inwestorzy ulokowali w nim łączny kapitał wyższy o niemal 15% od tego z 2020 roku, a łączny wolumen transakcji z ostatnich 4 lat (8,8 mld EUR) niemal podwoił wartość zakupów w tym sektorze zarejestrowaną w latach 2001-2017 (4,9 mld EUR). Wynik osiągnięty przez sektor magazynowy w 2021 roku w dużym stopniu został ukształtowany przez transakcje portfelowe.” – czytamy w raporcie Knight Frank.
Wśród największych była sprzedaż części portfela EQT Exeter do GIC za 260 mln EUR, zakup od Panattoni portfela za ponad 196 mln EUR i nabycie przez CBRE IM portfela magazynów Nexus od European Logistics Investment za 190 mln EUR przez Ares.
Stopy zwrotu z transakcji magazynami typu prime multi-let, które są zlokalizowane w pobliżu Warszawy, pod koniec 2021 r. utrzymywały się na poziomie 5,00%-5,50%, a w pozostałych głównych obszarach koncentracji – 5,25-6,25%.
Opierając się na tych informacjach, wysokim popycie oraz spadku ilości pustostanów możemy się spodziewać kolejny dobrych wyników, ale również obniżki stóp kapitalizacji.
